Czy można sobie zapewnić dziedziczenie praw do lokalu socjalnego i komunalnego?

Śmierć osoby wynajmującej lokal socjalny czy też lokal komunalny stawia pod znakiem zapytania sytuację mieszkaniową osób wspólnie z nią zamieszkujących. Zarówno lokal socjalny, jak i lokal komunalny, nie stanowią przedmiotu własności najemcy, co powoduje, iż lokal taki nie wchodzi do masy spadkowej po zmarłym najemcy. W konsekwencji ani najemca, ani jego rodzina nie mogą podjąć żadnych skutecznych prawnie działań, które powodowałyby w przyszłości „dziedziczenie” praw do takiego lokalu przez rodzinę najemcy. 

Możliwe jest jednak podjęcie działań faktycznych, które spowodują kontynuację najmu lokalu komunalnego przez osoby najbliższe zmarłego najemcy.

W myśl art. 691 Kodeksu cywilnego, w przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu może wstąpić wdowa lub wdowiec, dzieci najemcy i jego współmałżonka oraz inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Należy jednak pamiętać, iż do wstąpienia w stosunek najmu może dojść tylko wtedy, gdy umiera jedyny najemca lokalu. Jeżeli po stronie najemcy występuje większa liczba 

osób, w przypadku jednej z nich najem jest kontynuowany przez pozostałych najemców. 

W miejsce zmarłego nie wstępują natomiast inne osoby. 

Przepisy wymagają ponadto, żeby osoby, które chcą wstąpić w stosunek najmu, stale mieszkały z najemcą aż do jego śmierci. Wskazać należy, iż w tym zakresie nie jest wystarczający sam meldunek. Lokal taki powinien stanowić centrum życiowe osoby, która ubiega się o wstąpienie w stosunek najmu. Oznacza to, że jeszcze za życia najemcy osoba taka powinna mieć w takim mieszkaniu swoje rzeczy, spędzać tam czas, nocować, itp. Gmina bada te okoliczności przeprowadzając w tym celu wywiad środowiskowy. Jeżeli z oświadczeń sąsiadów zmarłego najemcy wynikną sprzeczności, tj. nie będzie z nich wynikało, że takie mieszkanie dla osoby ubiegającej się o kontynuację najmu stanowiło centrum interesów życiowych – gmina odrzuci wniosek bliskich zmarłego o wstąpienie w stosunek najmu.

Wstąpienie w stosunek najmu implikuje jego kontynuację – kontynuator wstępuje w prawa i obowiązki zmarłego najemcy. W szczególności zachowuje dotychczasowe stawki czynszu, lecz także przejmuje zobowiązania zmarłego najemcy – np. za nieopłacony czynsz.

Jeżeli dana osoba nie spełnia warunków, aby móc wstąpić w stosunek najmu, pozostaje mu jeszcze możliwość złożenia wniosku do gminy o zawarcie umowy najmu. Zawarcie takiej umowy zależy już jednak od dobrej woli gminy. W praktyce najczęściej nowa umowa zawiera inną treść, niż umowa zawarta z gminą przez zmarłego najemcę – m.in. gmina może zaproponować wyższą stawkę czynszu.

W sytuacji, gdy nie dojdzie do wstąpienia w stosunek najmu, ani nie dojdzie do zawarcia nowej umowy najmu, dalsze zamieszkiwanie w lokalu komunalnym po zmarłym najemcą będzie następowało bez tytułu prawnego. Gmina w takiej sytuacji będzie miała pełne prawo do wystąpienia do sądu o eksmisję takiej osoby.

Wskazać jednak należy, iż osoby, które wspólnie zamieszkiwały ze zmarłym najemcą lokalu socjalnego nie mogą skorzystać z opcji wstąpienia w najem. W tym kontekście zwrócić uwagę należy na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2010 r., o sygnaturze akt. III CZP 51/10, w myśl której do stosunku najmu lokalu socjalnego nie stosuje się regulacji 691 Kodeksu cywilnego. 

W razie śmierci najemcy lokalu socjalnego, zamieszkujące z nim osoby bliskie będą uprawnione do zamieszkiwania w lokalu wyłącznie w sytuacji, gdy same będą spełniały wymagania dotyczące otrzymania lokalu socjalnego. W takiej sytuacji powinny one wystąpić do gminy z wnioskiem o zawarcie nowej umowy najmu lokalu socjalnego, który może nie zostać rozpoznany pozytywnie. 

Jeżeli taki wniosek nie zostanie złożony, bądź osoby go składające nie spełniają przesłanek ustawowych koniecznych do możliwości wstąpienia w najem lokalu socjalnego stosunek najmu wygaśnie i nie będzie mógł on być kontynuowany.

Marta Drążkowska

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl